Накопленный износ – это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания. Методы оценки износа: методом экономической жизни (экономическая жизнь – это период времени, в течение которого денежные вклады в улучшения дают прирост стоимости (короче физической). остаточная экономическая жизнь – период времени в течение которого недвижимость может приносить доход.. хронологический (действительный возраст) – период времени от окончания строительства до даты оценки,эффективный возраст – тот, на который выглядит недвижимость, отличается от хронологического.) Инак=Тэф/Тэк, где (Тэф=Тэк-Тоэк).

Метод разбивки: в подробном рассмотрении и учете всех видов износа:физического (утрата элементов первоначальных технико-эксплуатационных качеств),функционального (потеря стоимости улучшений),внешнего (местоположение объекта, транспортная доступность).Износ относится к устранимому , если стоимость устранения его признаков меньше стоимости объекта или дохода от его эксплуатации, которые происходят после его устранения. Износ относится к неустранимому, если затраты на его исправление больше, чем размер добавляемой стоимости сооружения.

7.Опрделение физического износа (устранимый, неустранимый)

Под физическим износом конструкций и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения. Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт).Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. На практике элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие (срок жизни совпадает или даже превышает срок жизни здания:фундаменты, несущие стены, перекрытия) и короткоживущие (физический срок жизни которых меньше срока жизни здания в целом). Неустр.физ.из = Ост.ст-ть·Хрон.воз / Норм.возр

Ост.ст-ть = Ст-ть стр – Отл.рем

8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый)

Функциональный износ – это потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного или конструктивного решения сооружения современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.Аналогично физическому износу функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый. Устранимый функциональный износ - это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемые в результате его устранения доходы. Может вызываться недостатками, требующими замены и модернизации элемента Неустранимый функциональный износ - это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемые в результате его устранения доходы.

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:

  • - аддитивный;
  • - мультипликативный.
  • - При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

(Формула 7)

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:

(Формула 8)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учёт какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При использовании сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтён функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки. Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

(Формула 9)

где: Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учётом обесценения вследствие действия всех трёх видов износа:

(Формула 10)

Формулы для определения коэффициентов износа, приведённые выше, показывают, что процедура учёта всех трёх видов износа предполагает определённую последовательность:

  • - первым всегда учитывают физический износ;
  • - затем функциональный;
  • - потом внешний (экономический) износ.
  • 2.7.4 Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом

Таблица 4

Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом

Показатель

Значение

Стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по фактическим данным предприятий, руб/кв.м.

Площадь помещения, м2

Стоимость объекта оценки без учета износа, руб.

Год постройки (ориентировочно)

Фактический возраст

Нормативный срок службы

1 гр. здания (150 лет)

Физический износ, %

Функциональный износ, %

Внешний износ, %

Совокупный износ, %; руб.

Стоимость объекта оценки с учетом износа, руб.

Дополнительные затраты на ремонт за 1 м2, руб/кв.м.

Год проведения последнего ремонта

Износ внутренней отделки, %; руб.

Дополнительные затраты на ремонт, руб.

Рыночная стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода, руб.

Стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по фактическим данным предприятий я взяла из таблицы 5.

Таблица 5

Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Челябинске*

Средняя площадь

Средняя стоимость квартир

Средняя стоимость мІ

однокомнатные квартиры

двухкомнатные квартиры

трехкомнатные квартиры

Все объекты

Одним из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является износ, которому с начала эксплуатации подвергаются машины и оборудование.

В.Ю. Белопашенцев , эксперт-автотехник, практикующий оценщик машин и оборудования с 1997 г., - о методах определения различных видов износа.

В предыдущем материале мы рассмотрели методы определения степени физического износа машин при их оценке . Очередной материал - о функциональном и внешнем (экономическом) износе.

Функциональный износ машин

В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным: это потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации.

На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс.

Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого.

Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа (устаревание):

  1. износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
    Этот износ представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием .

    Коэффициент функционального износа определяется по формуле:

    К фун = 1 - (По/Па)*n,
    где По - производительность оцениваемого старого оборудования; Па - производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены.

  2. износ, обусловленный избытком производственных затрат.
    Этот износ возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием .

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванное операционным устареванием, включает в себя следующие этапы

  1. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
  2. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
  3. определение разницы затрат на эксплуатацию;
  4. учет влияния налогов;
  5. определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
  6. определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают операционное устаревание, вызванное повышенными а) инвестиционными издержками; б) эксплуатационными затратами.

Внешний (экономический) износ машин

Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Существуют два подхода при определении величины внешнего износа:

1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.

На экономическое устаревание влияет большое количество факторов, причем не всегда удается доказать, что обесценение происходит именно по той или иной причине.

При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:

In = (В факт/ В ном),

где В факт и В ном -) соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определенный период времени.

Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен

К и, вн = 1 - In

При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно четко представлять истинные причины снижения выпуска продукции.

Совокупный (накопленный) износ машин

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Для определения коэффициента суммарного (Накопленного) износа существуют 1) аддитивный и 2) мультипликативный подходы.

  1. При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов.
    К = К физ +К фун +К вн
  2. При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа (К) определяется по формуле:
    К = 1 - (1 - К физ) х (1 - К фун) х (1 - К вн)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При определении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки.

Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

С = Цан х (1 - Ки, физ, оц)/(1 - Ки, физ, ан), где Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа:

С = Св (1 - Ки, физ) х (1 - Ки, Фун) х (1 - Ки, вн).

Формулы определения коэффициентов износа, приведенные выше, показывают, что процедура учета всех трех видов износа предполагает определенную последовательность:

  • первым всегда учитывают физический износ;
  • затем функциональный;
  • потом - внешний (экономический износ).

Подготовила Наталья Панасенко

9.1.4 Расчет накопленного износа

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Расчет накопленного износа производится по формуле:


И = 1,0 – (1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 – Иэк.) (3)

Ифиз – физический износ объекта оценки (величины физического износа приведены в описании объектов оценки);

Ифун. – функциональный износ объекта оценки;

Иэк. - экономический износ объекта оценки.

Физический износ:

Величина физического износа оцениваемой недвижимости в данном отчете определялась путем выхода оценщика на место нахождения объектов оценки, осмотра конструкций здания и с применением таблицы ориентировочной оценки физического износа зданий приведенной ниже (Кутуков В.Н. учебник для строительных ВУЗов, М. Высшая школа)

Таблица №10

Физический износ (в%) Состояние несменяемых конструкций зданий Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20 Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
21-40 Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
41-60 Имеются много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.
61-80 Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.
81-100 Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. В наибольшей степени отражают истинную величину физического износа методы, основанные на анализе фактического состояния объектов средствами интроскопии и технической диагностики. Эти методы, однако, очень трудоемки и могут быть использованы только при оценке единичных объектов, когда техническое состояние объекта, главным образом, определяется внутренними (скрытыми) параметрами. Более доступными следует признать методы, основанные на визуальном осмотре объектов и их поэлементном анализе. Эти методы не позволяют обнаружить скрытые дефекты, что снижает их достоверность. Тем не менее, они достаточно полно отражают состояние объектов оценки и обычно используются, когда оценивается рыночная стоимость недвижимости и сооружений. Также при оценке сложных объектов недвижимости, когда визуальный анализ не позволяет достаточно надежно установить фактическое состояние объекта и его остаточный ресурс, распространение получил метод срока жизни. В соответствии с этим методом процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни. При этом, если условия эксплуатации оцениваемых объектов стандартные и соответствуют установленным требованиям, то эффективный возраст можно считать равным фактическому сроку эксплуатации. В качестве срока экономической жизни в этом случае можно принять срок, соответствующий нормам амортизации. Тогда величина износа рассчитывается, как произведение фактического срока эксплуатации на норматив амортизационных отчислений при условии линейной модели амортизации.

Расчет полного износа

Как правило, износа объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:

Неустранимый физический износ, руб.

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

– фактический срок жизни объекта

– срок экономической жизни объекта

Фактический возраст объекта определялся посредством визуального осмотра и соответствует 28 годам. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет

И неустр физ = 28/100 = 0,28 или 28 процентов.

Функциональный износ

Функциональный износ – это потеря стоимости объекта вследствие несоответствия его характеристик (проекта, материалов, дизайна и т.д.) современным требованиям рынка к ним. Это несоответствие проявляется в виде недостатков или «сверхулучшений», которые на момент строительства таковыми не являлись, а проявились в результате изменения к дате оценки требований, предъявляемых к рассматриваемому типу объектов, которые при этом могут продолжать прекрасно функционировать. Функциональный износ может быть исправимым или неисправимым, что определяется не физической возможностью устранения причин его вызвавших, а экономической целесообразностью такого устранения. Когда же, несмотря на то что, устранение причин вызвавших функциональный износ, возможно и кажется резонным, но экономически нецелесообразно, функциональный износ считается неисправимым. Функциональный износ равен разности между потерями покупателя при доведении объекта оценки до рыночных кондиций и тем, что он приобретает, в результате этого. Функциональный износ – это компенсация этой разницы за счет уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости как есть. В соответствии с ССО РОО «Оценка имущества. Оценка недвижимости» 2005г. «количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью этих же элементов этих же элементов если они были бы выполнены на момент оценки. В данном отчете объекты оценки имеют функциональный износ из-за потери своего основного функционального назначения, т.е. объект оценки уже не будет использоваться в том качестве, для которого он был возведен во времена плановой советской экономики. Объект оценки имеет достаточно большой избыточный строительный объем, который требует дополнительных затрат по освещению и отоплению и который на дату оценки в современных условиях ведения хозяйственной деятельности должен быть сокращен вдвое. А отсутствие таких элементов, как система современного автоматического пожаротушения, система охранного видеонаблюдения, современной системы вентиляции и инженерных коммуникаций, планировка, общие размеры и отделочные материалы приводит еще к более глубокому несоответствию требованиям рынка. Все эти элементы присущи аналогичным объектам на рынке и без которых объект не может соответствовать современным рыночным стандартам.

Так как оцениваемый объект имеет срок эксплуатации 28 лет и его дальнейшая экономическая судьба зависит от проводимого в нем вида бизнеса, а в качестве офисного здания в месте его расположения для соответствия современным рыночным требованиям, будет необходимо провести модернизацию или ремонт с применением современных материалов и дополнительного оснащения объекта, что и будет является суммой функционального износа. Рыночные данные говорят о том что доведение здания до его функционального соответствия, как правило находятся на уровне 10% от его восстановительной стоимости.

Внешний износ (экономический износ)

Функционирование объекта оценки решаются с учетом условий внешней среды (физической, правовой, экономической, социальной), оказывающей влияние на ценность и привлекательность объекта для потенциальных пользователей. При этом физические и правовые параметры среды меняются существенно медленнее, чем параметры экономические и социальные. Физическая среда создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости. Из характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойны особого внимания следующие: климат, предрасположенность к природным катастрофам, экология и предрасположенность к техногенным катастрофам, рельеф местности, характер ландшафта, характер застройки.

Компоненты юридической сущности объекта – в состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. понятие собственности (права собственности)- право собственности, право владения, право распоряжения. Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:

Право на доход;

Право на добровольное отчуждение, потребление, изменений - вплоть до уничтожения улучшений;

Бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

Запрещение использовать объект во вред другим людям;

Возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

Гарантии восстановления нарушенных прав.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

Предмет потребления (бездоходного);

Реального актива (фактора производства);

Финансового (инвестиционного) актива

Социальную среду определяют и характеризуют:

Престижность района местоположения объекта;

Состав населения;

Социальные группы;

Динамика изменения численности и состава;

Подвижность населения;

Занятость населения;

Структура уровней образования;

Состояние рынка труда;

Уровень преступности.

Оценка экономического износа производится с использованием матричного метода экспертных оценок факторов:

Таблица №11

Тип экономического

 1балл 2балла 3балла 4балла 5баллов 6баллов 7баллов 8баллов 9баллов 10баллов
Загрязнение среды 1
Техногенные катастрофы 1
Нестабильность политики 1
Несовершенство законов 1
Изъяны госрегулирования 1
Спад емкости рынка недвижимости 1
Недостаток ресурсов 1
Спад в экономике 1
Недоступность кредитов 1
Преступность в регионе 1
Количество факторов 0 3 2 1 1 6 0 0 0 1
Сумма 0 6 6 4 5 6 7 0 0 9
Суммарная потеря 43
Общее количество факторов 10

Экономический

Преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды. Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости: экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам...

От центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка зе­мельного налога используется также при определении норма­тивной цены земельных участков. 2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости дела­ются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцени­ваемой недвижимости не известна. С...

Пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.). Макроэкономические показатели характеризуют инвестиционный климат в стране, содержат информацию о том, повлияет ли и как именно на деятельность предприятия изменение макроэкономической ситуации. Факторы макроэкономического...

На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина - потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

  • -Физический износ;
  • -Функциональный;
  • -Внешний.

Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Физический износ бывает двух видов:

Возникающий под воздействием эксплуатационных факторов

Возникающий под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий:

Экспертный.

Метод расчета срока жизни здания.

Стоимостной.

Нормативный (или бухгалтерский).

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле:

Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

фундаменты - 10%;

стены - 15%;

перекрытия - 20%;

кровля - 10%;

отделочные покрытия - 30%;

внутренние сантехнические и электротехнические устройства - 50%;

прочие - 25%.

Наименование конструктивных элементов здания

Удельный вес конструкции, элемента, %

Степень износа, %

Удельный вес х процент износа

1. Фундамент

3. Перекрытия
  • 5. полы
  • 8. окна
  • 7. отделочные покрытия
  • 8. внутренние сантехнические и электротехнические устройства
  • 9. прочие

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%. Для того чтобы перейти к стоимостной оценке физического износа необходимо 23,25% * восстановительную стоимость = износ в денежном эквиваленте.

2. . Метод расчёта срока жизни здания.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Фактический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

где И - износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни.

Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.

Недостаток данного метода в том, что суммируются все виды износа, т.е. трудно выделить конкретно каждый вид износа.

Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты - 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены - 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия - 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие - 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример. Определить физический износ жилого здания

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Наименование элементов здания Восстановительная стоимость, тыс. руб

Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика),

в т.ч. 143400

устройство фундаментов 4 900

устройство наружных стен 50 000

устройство перекрытий 2 500

устройство кровли 2 500

устройство перегородок 32 500

устройство подвесных потолков 6 000

устройство полов 5 000

внутренняя и наружная отделка 6 000

система канализации 2 000

система электроснабжения 3 500

система отопления 13 500

вентиляция и кондиционирование 3 500

Косвенные издержки 10 000

Прибыль предпринимателя 21 500

Общая восстановительная стоимость 174 900

2. Определим величину исправимого физического износа:

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом - 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

  • 3. Определим величину совокупного физического износа здания:
  • 3000+22967+22224=48191тыс. руб.

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%.

4. Нормативный метод. Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

  • - износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
  • - износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

  • - недостатками, требующими добавления элементов;
  • - недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
  • - «сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» - элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

  • 1. современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве - 110 тыс. руб.
  • 2. установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры - 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры - 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов - 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры - 190 тыс. руб.
  • 3. в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ - 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада - 80 тыс. руб.
  • 1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае - кондиционера):
  • 150-110=40 т.р.
  • 2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае - электроарматуру):
  • 350-200-10+100+210=450 т.р.
  • 3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае - позициями, которые функционально присущи складскому помещению):
  • 800-50+80=830 т.р.

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

40+450+830=1320 т.р.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

  • - метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
  • - метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа - 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.

  • 1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:
  • 2500-2100=400 т.р.
  • 2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:
  • 2100-500*0,1=1600 т.р.
  • 3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:
    • (1-500/2100)*400=305 т.р.

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

305/0,15=2035 т.р.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом

Пример. Определить внешний (экономический) износ здания, находящегося вдалеке от остановки, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от остановки - 400 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка - 250 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 40 тыс. руб.

  • 1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа
  • 400-250-40=110 т.р

Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.